#affittidoro Le mezze verità di Palazzo Chigi, che perde tempo a tuittare

Art. 2-bis.
(Facolta' di recesso delle pubbliche amministrazioni da contratti di
locazione).

1. Anche ai fini della realizzazione degli obiettivi di
contenimento della spesa di cui agli articoli 2, comma 5, e 3, comma
1, le amministrazioni dello Stato, le regioni e gli enti locali,
nonche' gli organi costituzionali nell'ambito della propria
autonomia, hanno facolta' di recedere, entro il ((30 giugno 2014)),
dai contratti di locazione di immobili in corso alla data di entrata
in vigore della legge di conversione del presente decreto. Il termine
di preavviso per l'esercizio del diritto di recesso e' stabilito in
((180 giorni)), anche in deroga ad eventuali clausole difformi
previste dal contratto.

La norma, contenuta nel d.l. 120/2103, convertita in legge 137/2013, come modificata dall’articolo 2 del d.l. 151/2013, contrariamente a quanto afferma Palazzo Chigi, si presta sicuramente a contenziosi che potrebbero e dovrebbero essere evitati.

Vediamo il testo precedente al ritocco del mille proroghe:

Art. 2-bis. - (Facolta' di recesso delle pubbliche
amministrazioni da contratti di locazione). - 1. Anche ai fini della
realizzazione degli obiettivi di contenimento della spesa di cui agli
articoli 2, comma 5, e 3, comma 1, le amministrazioni dello Stato, le
regioni e gli enti locali, nonche' gli organi costituzionali
nell'ambito della propria autonomia, hanno facolta' di recedere,
entro il 31 dicembre 2014, dai contratti di locazione di immobili in
corso alla data di entrata in vigore della legge di conversione del
presente decreto. Il termine di preavviso per l'esercizio del diritto
di recesso e' stabilito in trenta giorni, anche in deroga ad
eventuali clausole difformi previste dal contratto.

Come si nota, questa norma prevedeva:
a) un tempo di un anno per esercitare il diritto di recesso;
b) un termine di preavviso infrannuale di 30 giorni per il preavviso.
Invece, la norma novellata prevede:
a) un tempo di sei mesi per esercitare il diritto di recesso;
b) un termine di preavviso di sei mesi, che non potrà mai essere infrasemestrale, visto che lo sarebbe solo se l’atto di recesso fosse notificato (il recesso, un quanto recettizio, produce effetti solo una volta ricevuto dal locatore) 31.12.2013.
Il problema sta tutto nel preavviso e nella sua funzione. Essa consiste nel contemperare il diritto del conduttore a sciogliersi dalle obbligazioni contrattuali, nel caso di specie, per eccessiva onerosità, con il simmetrico interesse del locatore (il quale perde una rendita derivante dal proprio immobile sulla quale aveva fatto ragionevolmente affidamento) ad attivarsi con un sufficiente lasso di tempo, per porre nuovamente nel mercato il proprio immobile e soffrire il meno possibile della perdita della rendita che considerava garantita dagli effetti di durata del contratto.
Per questa ragione, l’atto di recesso va notificato con un preavviso, che deve giungere al locatore un prestabilito numero di giorni prima del rilascio dell’immobile.
Dunque, se si ha un anno di tempo per esercitare il recesso, come nella prima impostazione della norma, ed un preavviso obbligatorio di 30 giorni, vi è tutto il tempo per formalizzare il recesso, notificando l’atto e potendo ottenere il beneficio potenzialmente di sciogliere i vincoli contrattuali entro marzo 2014. Infatti, a gennaio si notifica il recesso, indicando marzo come termine di rilascio, consentendo febbraio come mese di preavviso (febbraio più qualche giorno di marzo, per giungere ai 30 giorni).
Occorre ricordare che il termine di preavviso impone al conduttore di pagare il canone di affitto per tutto il periodo di preavviso medesimo, anche qualora avesse rilasciato l’immobile prima del termine medesimo.
Allora, ecco dov’è l’inghippo. Con la novellazione dell’articolo 2-bis visto prima, come minimo accade che anche laddove un’amministrazione sia quanto mai celere nel notificare il recesso, anche a gennaio, comunque il preavviso garantisce al conduttore non meno di sei mesi di ulteriore pagamento del canone; periodo che può diventare tanto più lungo, quanto più l’amministrazione tardi nel decidere di recedere e di notificare il proprio atto.
Dunque, non è affatto corretto, come ha informato Palazzo Chigi su twitter, che i sei mesi sono necessari per il rilascio dell’immobile. In effetti, il tempo di rilascio è solo tecnico: l’organizzazione del trasloco e può, ovviamente, essere ben inferiore.
Nella realtà, si tratta di un cospicuo allungamento del tempo a disposizione del locatore, di almeno 7 mesi (se i recessi siano notificati entro gennaio 2014), per continuare a ricevere il pagamento dei canoni, rispetto al sistema precedente la novellazione, che poteva portare alla chiusura dei rapporti ben prima.
Non solo. Poiché è in effetti equivoca la coincidenza tra la data entro la quale esercitare il recesso, 180 giorni, e il termine di preavviso di sei mesi, nella esclude che i locatori possano rivolgersi ai giudici, per ottenere il risarcimento del danno conseguente all’esercizio ritardato del recesso, per pretendere ulteriori sei mesi di canoni. Infatti, con l’impostazione del testo novellato dell’articolo 2-bis, in ogni caso il recesso sarà notificato ai conduttori dopo l’1.1.2014 e, dunque, lo scioglimento del rapporto opererebbe oltre il 30 giugno 2014, data conseguita la quale il conduttore potrebbe vantare un diritto alla rinnovazione tacita del contratto.
Probabilmente, detta rinnovazione non è possibile, a meno di un’inerzia totale da parte delle amministrazioni. Ma la pessima qualità della formulazione dell’articolo 2-bis certamente implica una sopravvivenza degli oneri dei canoni a carico delle amministrazioni ben più lunga di quella potenzialmente discendente dalla precedente formulazione ed apre le porte a possibili contenziosi.
Palazzo Chigi, dunque, invece di 140 caratteri su twitter per negare polemicamente che la norma, come novellata, ponga gli evidenti problemi che da essa discendono, farebbe bene a profondere le proprie energie per modificarne il testo e scongiurare i pericoli operativi e di maggiori aggravi finanziari che ne derivano.